Das ist ein klassischer und baurechtlich sehr gut einzuordnender Fall – und tatsächlich einer der wenigen, bei dem die Nutzung trotz mehrerer Personen als eine einzige Nutzungseinheit gelten kann. Genau deshalb funktionieren viele Atelierhäuser, Künstlergemeinschaften und Co‑Working‑Studios überhaupt erst im Bestand.

 

 

🧱 1. Baurechtliche Einordnung: Eine Nutzungseinheit

Die Bauordnung definiert eine Nutzungseinheit nicht über Mietverträge, sondern über:

• Zugänglichkeit

• Abgeschlossenheit

• Funktionale Einheit

• Gemeinsame Nutzung von Infrastruktur

• Gemeinsame Verantwortung

Im Künstler*innenhaus:

✔️ Alle Räume sind für alle zugänglich

→ keine abgeschlossenen Bereiche

✔️ Küche, WC, Flure, Treppenhaus werden gemeinsam genutzt

→ gemeinsame Infrastruktur

✔️ Keine Schlösser an den Türen

→ keine separaten Einheiten

✔️ Künstler arbeiten in einer Art Gemeinschaft / Atelierhaus

→ gemeinsame Nutzung

✔️ Gemeinsame Verantwortung

→ ein Betrieb, eine Einheit

 

👉 Damit gilt das Gebäude baurechtlich als eine Nutzungseinheit - da ist unabdingbar.

 

 

🔥 2. Konsequenz für den Brandschutz

Wenn es eine Nutzungseinheit ist, dann:

✔️ Offenes Treppenhaus ist zulässig (Bestandsschutz)

✔️ Keine T30‑Türen zwischen den Räumen erforderlich

✔️ Keine Abtrennung der Räume notwendig

✔️ Keine zusätzliche Entrauchungspflicht allein wegen der Nutzerzahl

✔️ Kein Brandschutzkonzept erforderlich (sofern keine baulichen Änderungen geplant sind)

 

Das ist der große Vorteil solcher Atelier‑ oder Kreativgemeinschaften.

 

🧯 3. Wann würde die Bauaufsicht sagen: „Das sind mehrere Nutzungseinheiten“?

Das passiert, wenn eines der folgenden Merkmale auftaucht:

• Türen werden abgeschlossen

• Räume werden exklusiv genutzt

• Unterschiedliche Firmen mit getrennten Verantwortlichkeiten

• Unterschiedliche Öffnungszeiten

• Unterschiedliche Kundenströme

• Unterschiedliche Versicherungen

• Unterschiedliche Postanschriften

• Unterschiedliche Gewerbeanmeldungen pro Raum

Dann wäre es:

➡️ Mehrere Nutzungseinheiten → Brandschutzpflichten steigen → Entrauchung + Abtrennung erforderlich!

 

🧩 4. Wie bleibt die Nutzung rechtssicher als eine Nutzungseinheit?

A. Organisatorisch

• Keine Schlösser an den Türen

• Gemeinsame Nutzung aller Räume

• Gemeinsame Brandschutzverantwortung

• Gemeinsame Hausordnung

• Gemeinsame Nutzung von Küche, WC, Fluren

• Gemeinsame Postadresse

• Gemeinsame Nutzung von Technikräumen / Sicherungen etc.

B. Vertraglich

Auch bei getrennten Mietverträgen kann man definieren:

• „Die Mieter nutzen die Räume gemeinsam als eine gemeinschaftliche Atelier‑/Büroeinheit.“

• „Es bestehen keine abgeschlossenen Bereiche.“

• „Alle Räume sind für alle Mieter zugänglich.“

• „Die Mieter bilden eine Betriebsgemeinschaft.“

Damit ist man baurechtlich auf der sicheren Seite.